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Pourquoi le Pinel a disparu
Depuis sa création en 2014, le dispositif Pinel a permis à des dizaines de milliers d'investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement locatif dans le neuf. En Outre-mer, les taux étaient particulièrement attractifs : jusqu'à 32% de réduction sur le prix du bien.
Mais le 31 décembre 2024, le dispositif a pris fin définitivement. Plus aucun nouveau dossier ne peut être déposé depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs ayant signé avant cette date conservent leurs avantages, mais pour tout nouveau projet, il faut désormais regarder ailleurs.
L'année 2025 a laissé un vide fiscal qui s'est fait sentir : les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers se sont effondrées, passant d'une moyenne de 60 000 par an à moins de 10 000 unités.
C'est dans ce contexte de crise du logement neuf que la loi Jeanbrun a été conçue : relancer l'investissement locatif privé avec une approche repensée.
Le dispositif Jeanbrun : comment ça marche
Intégré à la loi de finances 2026 et promulgué le 20 février 2026, le dispositif Jeanbrun (aussi appelé « statut du bailleur privé » ou « dispositif Relance logement ») rompt avec la logique du Pinel.
La différence fondamentale : là où le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (un montant fixe déduit de votre impôt), le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal. Concrètement, chaque année, vous déduisez un pourcentage du prix d'achat de votre bien de vos revenus fonciers imposables.
Les taux d'amortissement Jeanbrun
Le principe est simple : plus le loyer que vous pratiquez est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé. Au total, l'amortissement peut représenter jusqu'à 80% du prix du bien sur toute la durée de location.
Si l'amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit foncier ainsi créé peut être imputé sur votre revenu global — un avantage particulièrement intéressant pour les contribuables dans les tranches marginales élevées (41% ou 45%).
Conditions pour en bénéficier
Pour profiter du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies :
La suppression du zonage géographique est une nouveauté majeure. Contrairement au Pinel qui ne fonctionnait que dans certaines zones tendues, le Jeanbrun est applicable partout — y compris dans les 34 communes de Martinique.
Pinel vs Jeanbrun : le comparatif
Pour bien comprendre le changement, voici un comparatif direct entre les deux dispositifs :
Ce que ça change pour investir en Martinique
Pour les investisseurs qui visent la Martinique, le passage du Pinel au Jeanbrun apporte plusieurs changements concrets.
D'abord, l'ouverture à l'ancien avec travaux élargit considérablement le champ des possibles. L'île dispose d'un parc immobilier ancien important, notamment dans les centres-bourgs, qui peut désormais entrer dans le dispositif à condition que les travaux représentent au moins 30% du coût total.
Ensuite, la logique patrimoniale de long terme est mieux adaptée à l'Outre-mer où la détention longue est souvent la stratégie la plus pertinente. L'amortissement lisse l'avantage fiscal dans le temps, contrairement au Pinel dont l'effet s'arrêtait net en fin d'engagement.
Enfin, la suppression du zonage signifie que toutes les communes martiniquaises sont éligibles, des centres urbains de Fort-de-France aux zones rurales du Nord.
Point de vigilance : les maisons individuelles sont exclues du Jeanbrun. En Martinique, où la maison est souvent le type de bien le plus courant, cela limite le dispositif aux appartements en résidence. Les programmes neufs en collectif restent cependant nombreux, notamment au Lamentin, à Fort-de-France et aux Trois-Îlets.
Notre conseil
Le dispositif Jeanbrun représente une opportunité intéressante pour les investisseurs en Martinique, mais il nécessite une analyse patrimoniale sérieuse en amont. L'amortissement est d'autant plus avantageux que votre tranche marginale d'imposition est élevée.
Avant de vous lancer, nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour modéliser précisément l'impact fiscal sur votre situation personnelle. Chez Casa Caraïbes, nous pouvons vous orienter vers les bons interlocuteurs et vous accompagner dans la recherche du bien adapté à votre stratégie d'investissement.
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Parlons de votre projet →Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Les informations sont basées sur les textes en vigueur en avril 2026. Pour toute décision d'investissement, nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié.